Financiering op basis van annuïtaire lening

Annuïteiten worden vaak gebruikt bij hypothecaire leningen, waarbij de schuldeiser rechten op een registergoed als onderpand (hypotheek) krijgt. In dat geval spreekt men van een annuïteitenhypotheek.

Het woord annuïteit verwijst naar een jaarlijkse termijnbetaling, maar het woord wordt ook voor andere termijnen gebruikt; bij annuïteitenhypotheken moet men veelal maandelijks betalen. In Vlaanderen spreekt men in dat geval van een mensualiteit.

Aangezien de resterende schuld door het aflossen gestaag afneemt en de rente wordt berekend als een percentage over die schuld, is het rentebestanddeel in de termijnbedragen eerst hoog, maar neemt dit steeds sneller af. Het aflossingsbestanddeel, dat in het begin laag is, neemt hierdoor toe volgens een meetkundige rij (dus exponentieel). Hierdoor is het termijnbedrag gelijk, behoudens tussentijdse rentewijzigingen.

Annuïteitenhypotheek

In de annuïteit is in het begin het aflossingsbestanddeel zeer laag, maar neemt toe, naarmate de looptijd van de lening vordert. Voor het rentebestanddeel geldt het omgekeerde. Als, zoals tot nu toe in Nederland het geval is, het renteaandeel kan worden afgetrokken van het belastbaar inkomen, neemt de netto last gedurende de looptijd van een annuïteitenhypotheek langzaam toe.

Een alternatief is de lineaire hypotheek. Bij deze vorm betaalt men aan het begin van de hypotheek hogere maandlasten en nemen deze langzaam af.

Per 1 januari 2013 bepaalt de Nederlandse Wet herziening fiscale behandeling eigen woning voor nieuwe schulden in verband met een eigen woning dat de betaalde rente alleen aftrekbaar is als het een lening betreft die gedurende de looptijd volledig en ten minste annuïtair wordt afgelost.^[1][2] De totale netto woonlast neemt dan gedurende de looptijd langzaam toe. Vanwege geldontwaarding en carrière-ontwikkeling kan men de lasten waarschijnlijk toch goed blijven dragen.

Rentewijzigingen

De rentevaste periode kan variëren van één periode (betaaltermijn) tot de hele looptijd. Bij een rentewijziging wordt vaak de resterende looptijd niet veranderd, maar wordt het termijnbedrag voor de resterende termijnen herrekend. Als dit elke periode gebeurt is er dus in het geheel geen sprake van gelijkblijvende termijnbedragen.

Voorbeeld

Er wordt een bedrag van B₀ = € 100 000,– geleend tegen een jaarrente van 4%. De rentevoet is dus i = 0,04. Het bedrag moet worden terugbetaald in n = 10 jaar. Met bovenstaande formule berekent men de annuïteit a = 12.329,09.

De volgende tabel toont de ontwikkeling van de jaarlijks te betalen rente R_j, de jaarlijkse aflossing A_j en de resterende schuld B_j aan het einde van het jaar j.

Opbouw van de annuïteit van een hypotheek met een looptijd van 10 jaar, €100.000 tegen 4% rente

Jaar	Rente	Aflossing	Schuld
0	–	–	100.000
1	4000	8329	91.671
2	3667	8662	83.009
3	3320	9009	74.000
4	2960	9369	64.631
5	2585	9744	54.887
6	2195	10.134	44.753
7	1790	10.539	34.214
8	1369	10.961	23.254
9	930	11.399	11.855
10	474	11.855	0